Upravljanje i održavanje zgrada

UPRAVLJANJE I ODRŽAVANJE STAMBENIH ZGRADA

Zbog velike potrošnje energije u stambenim zgradama, a istovremeno i najvećeg potencijala energetskih i ekoloških ušteda, energetska efikasnost je danas prioritet suvremene arhitekture i energetike. Akcijski plan za energetsku efikasnost, niz direktiva i poticajnih mehanizama te obavezno energetsko certifikacija zgrada, upućuju na hitnu potrebu smanjenja potrošnje energije u zgradama, čime se utječe na ugodniji i kvalitetniji boravak u zgradi, duži životni vijek zgrade, te doprinosi zaštiti okoliša. Sektor stambenih i nestambenih zgrada u Hrvatskoj troši preko 40% ukupne finalne potrošnje energije, uz stalan rast potrošnje. Da bi se gore navedene direktive i uštede ostvarile zgrada mora imati upravitelja sa stručnim osobljem koji može pratiti zahtjeve direktiva i planova te iste u suradnji sa suvlasnicima provoditi. Svjesni smo činjenice kako danas imamo oko 80% stambenih i stambeno-poslovnih zgrada u koje se ulagalo vrlo malo i to u zajedničke instalacije i gotovo ništa u fasade, krovišta i općenito vanjsku ovojnicu zgrade.  Golim okom vidljive posljedice su oronule i dotrajale fasade, krovovi na kojima nakon svakog malo jačeg nevremena otpadaju dijelovi pokrova, zapuštena stubišta često bez rasvjete,neuređeni podrumi ulazna vrata i prozori na zgradama odavna već nemaju svoju funkciju zaštite unutarnjih prostorija.

Suvlasnici zgrada su na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dužni brinuti i sudjelovati u upravljanju zgradom. Zakonom je predviđeno da suvlasnici zajednički biraju predstavnika suvlasnika i upravitelja. Danas su stanovi u zgradama većinom u privatnom vlasništvu, a zajednički dijelovi kao njihova sastavnica čine suvlasnički dio. To znači da stanari, osim što su vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, istovremeno su i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada te stoga moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

–          održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom smislu
–          izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama
–          osiguranje zgrade
–          provođenje mjera od požara
–          deratizacija i dezinsekcija
–          prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade

Sve ove navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa. U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Dakle, osim što stanovanje u održavanoj i uređenoj zgradi doprinosi kvaliteti našeg svakodnevnog življenja, ono direktno uvećava vrijednost naše vlastite nekretnine.

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Jedan od razloga mogućih nesuglasica među stanarima jeste točno nepoznavanje koji dijelovi zgrade su zajednički. Stoga nudimo njihov popis prema Uredbi o održavanju zgrada. Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

– nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, krovna konstrukcija i sl.)
– pokrov
– pročelja zgrada uključivo prozori i vrata
– elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl)
– krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
– dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u  zajedničkim dijelovima zgrade
– zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta
– požarni prilazi, ljestve i stepeništa
– dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
– instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade
– instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna – vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade
– sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
– električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, el. instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade
– nužna i panik rasvjeta
– zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade
– radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
– telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade
– zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade
– instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade
– zajednička kotlovnica i toplinska podstanica
– zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.
– gromobranske instalacije
– kanali za smeće
– septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom

Kontakt osoba – Ivan Sokolović– 099 / 374 24 50